Aktuelle Marktsituation
Kauf- und Mietpreise in Hamburg und im Kreis Stormarn
Die aktuellen Marktauswertungen für Hamburg zeigen: Ein einzelner Preistrend reicht für eine Verkaufsentscheidung nicht aus. Während die Portale die Kaufpreisentwicklung unterschiedlich messen, steigen die Hamburger Angebotsmieten im ImmoScout24 WohnBarometer. Für Stormarn müssen Daten auf Gemeinde- und Objektebene gesondert geprüft werden.
Recherche: 17. Oktober 2026. Die unten genannten Daten beziehen sich auf unterschiedliche Zeiträume und Teilmärkte. Dieser Beitrag trennt diese ausdrücklich voneinander.
Kauf- und Mietpreise auf einen Blick
Geprüft am 17. Oktober 2026. Die Übersicht verbindet aktuelle Portalwerte mit den zuletzt öffentlich verlinkten Berichten der Gutachterausschüsse. Die jeweilige Einheit und der Datenzeitraum stehen direkt beim Wert.
| Region | Segment | Durchschnitt / Modellwert | Quelle und Datenstand |
|---|---|---|---|
| Hamburg | Eigentumswohnungen | 6.010 €/m² | immowelt · 01.10.2026 |
| Hamburg | Häuser (Portalgruppe) | 5.411 €/m² | immowelt · 01.10.2026 |
| Hamburg | Wohnungsmiete | 13,98 €/m² monatlich | immowelt · 01.10.2026 |
| Kreis Stormarn | Eigentumswohnungen | 3.465 €/m² | ImmoScout24 · Abruf 17.10.2026 |
| Kreis Stormarn | Häuser (Portalgruppe) | 3.859 €/m² | ImmoScout24 · Q3 2026 |
| Kreis Stormarn | Wohnungsmiete | 12,02 €/m² monatlich | ImmoScout24 · Q3 2026 |
Quellen: immowelt Kaufpreise Hamburg · immowelt Mietpreise Hamburg · ImmoScout24 Stormarn. Für den Stormarner Wohnungskaufwert ist hier der Abrufstand ausgewiesen, nicht ein ungesichert angenommenes Verkaufsquartal.
Amtliche Referenz: tatsächlich registrierte Kaufpreise
| Region | Objektgruppe | Veröffentlichter Mittelwert | Zeitraum und Stichprobe |
|---|---|---|---|
| Hamburg | Eigentumswohnungen | 6.345 €/m² Ø Gesamtkaufpreis: 515.000 € |
Kaufjahr 2025 · 3.115 Fälle · Bericht 2026, S. 39 |
| Hamburg | Freistehende Einfamilienhäuser | 927.000 € je Objekt Median: 681.000 € |
Kaufjahr 2025 · 819 Fälle · Bericht 2026, S. 16 |
| Kreis Stormarn | Einfamilienhäuser | 484.000 € je Objekt | Kaufjahr 2024 · 597 Verkäufe · Bericht 2024, S. 13 |
| Kreis Stormarn | Eigentumswohnungen im Weiterverkauf | Ortsmittel siehe Tabelle unten | Kaufjahr 2024 · Bericht 2024, S. 23–24 |
Hamburg: Immobilienmarktbericht 2026, S. 16 und 39. Stormarn: Grundstücksmarktbericht 2024, S. 13 und 23–24. Seitenangaben beziehen sich auf die gedruckte Seitennummer im Bericht.
Stormarn nach Orten: Kaufpreise und Mieten aus dem Marktbericht
Ausgewählte Ortsmittel aus dem Datenjahr 2024. Kauf: weiterverkaufte Eigentumswohnungen ohne Kfz-Stellplätze. Miete: Wohnungen in Mehrfamilienhäusern mit 60–90 m², Neubau und Altbau sowie möblierte und unmöblierte Angebote zusammen. Es handelt sich bei den Mieten überwiegend um Angebotsmieten, auch wenn die Auswertung im Bericht des Gutachterausschusses steht.
| Ort | Ø Wohnungskauf | Kauffälle | Ø Nettokaltmiete / Monat |
|---|---|---|---|
| Ahrensburg | 3.350 €/m² | 28 | 13,22 €/m² · 229 Angebote |
| Bad Oldesloe | 2.090 €/m² | 17 | 11,48 €/m² · 182 Angebote |
| Bargteheide | 2.950 €/m² | 11 | 12,18 €/m² · 98 Angebote |
| Barsbüttel | 3.570 €/m² | 7 | 14,63 €/m² · 63 Angebote |
| Glinde | 3.310 €/m² | 26 | 12,12 €/m² · 122 Angebote |
| Oststeinbek | 3.140 €/m² | 11 | 12,09 €/m² · 39 Angebote |
| Reinbek | 3.010 €/m² | 26 | 12,75 €/m² · 162 Angebote |
Quelle: Gutachterausschuss Stormarn, Marktbericht 2024, S. 23–24 und 31–35. Die Fallzahlen gehören jeweils zur ausgewiesenen Teilstichprobe. Kleine Stichproben und unterschiedliche Objekte begrenzen die Aussagekraft.
Welche Mietreferenzen enthalten die amtlichen Veröffentlichungen?
Der Stormarner Bericht zeigt in seiner kreisweiten Mietzeitreihe für 2024 13,32 €/m² monatlich (S. 36). Diese Angebotsmietenauswertung hat eine andere Zusammensetzung als die aktuelle Portalreihe. Ein Unterschied der beiden Werte ist deshalb kein Beleg für sinkende Mieten.
Der Hamburger Gutachterausschuss veröffentlicht in Kapitel 7.3.4 des Berichts 2026 ein Modell der marktüblichen Referenzmiete mit Lage-, Baualters-, Aufzugs- und Zeitfaktoren; das ist kein einheitlicher Durchschnitt aller Hamburger Wohnungsmieten. Als zusätzliche amtliche Einordnung nennt der Hamburger Mietenspiegel 2025 einen Mittelwert von 9,94 €/m² nettokalt zum Stichtag 1. April 2025 im mietspiegelrelevanten Bestand. Dieser Wert ist weder eine aktuelle Angebotsmiete noch ein vom Gutachterausschuss ausgewiesener stadtweiter Durchschnitt.
Alle Werte dienen der Einordnung. Welche Miete im Einzelfall zulässig ist, muss gesondert geprüft werden; hierbei unterstützt ein Jurist.
Hamburger Kaufpreise: Zwei Portale, unterschiedliche Signale
Für Bestandswohnungen in Hamburg weist das ImmoScout24 WohnBarometer für das dritte Quartal 2026 einen Rückgang der Angebotspreise um 1,5 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal aus. Im Jahresvergleich liegt derselbe Teilmarkt dort noch 2,3 Prozent im Plus.
Der immowelt Preiskompass vom 30. September 2026 meldet hingegen für Hamburger Bestandswohnungen im dritten Quartal plus 1,2 Prozent zum Vorquartal. Bei Bestandshäusern beträgt das dort ausgewiesene Plus 0,5 Prozent.
Diese Ergebnisse lassen sich nicht zu einem gemeinsamen Index verrechnen: Die Anbieter nutzen jeweils eigene Inseratsdaten und unterschiedlich definierte Referenzimmobilien. Es handelt sich um modellgestützte Auswertungen von Angebotspreisen, nicht um einen Nachweis der tatsächlich beurkundeten Kaufpreise.
Die Einordnung für Deinen Verkauf
Aus den beiden Berichten folgt weder ein allgemeiner Preisverfall noch eine sichere Wertsteigerung Deiner Immobilie. Entscheidend ist, ob die Vergleichsobjekte zu Lage, Zustand, Größe, Energiequalität und Nutzung passen. Eine Wohnung in Hamburg und ein Einfamilienhaus in einer Stormarner Gemeinde gehören nicht automatisch zum selben Teilmarkt.
Für die Preisstrategie ist außerdem wichtig, welchen Vergleichszeitraum eine Schlagzeile verwendet. Ein Quartalsrückgang und ein Jahresplus können gleichzeitig zutreffen. Prüfe deshalb immer, ob vom letzten Quartal, vom Vorjahresquartal oder von einem längerfristigen Zeitraum die Rede ist.
Hamburger Mietmarkt: Angebotsmieten gesondert betrachten
Im ImmoScout24 WohnBarometer liegen die Hamburger Angebotskaltmieten im dritten Quartal 2026 für Bestandswohnungen bei 13,41 Euro je Quadratmeter und Monat; das sind 1,0 Prozent mehr als im Vorquartal. Für Neubauwohnungen werden 19,16 Euro und ein Quartalsplus von 1,4 Prozent ausgewiesen. Grundlage ist eine modellierte Referenzwohnung mit zwei Zimmern und 70 Quadratmetern.
Diese Angebotswerte sind keine Bestandsmieten und kein amtlicher Mietspiegel. Sie belegen auch nicht, welche Miete bei Deiner konkreten Wohnung rechtlich zulässig oder tatsächlich erzielbar ist. Bei vermieteten Verkaufsobjekten gehört die bestehende Mietsituation in die Bewertung; rechtliche Fragen klärst Du mit einem Juristen.
Stormarn: Verfügbare amtliche Daten richtig lesen
Eine belastbare aktuelle Quartalsaussage zu Kauf- und Mietpreisen für den gesamten Kreis Stormarn lässt sich aus den hier geprüften amtlichen Quellen nicht ableiten. Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Stormarn stellt unter anderem Bodenrichtwerte 2026 und Grundstücksmarktberichte für frühere Verkaufsjahre bereit. Ein Abruf im Jahr 2026 macht ältere Kaufdaten nicht zu Verkäufen des laufenden Jahres.
Eine amtliche Veröffentlichung des Statistikamts Nord zu baureifem Land im Verkaufsjahr 2025 nennt für Stormarn einen durchschnittlichen Kaufwert von 344,60 Euro je Quadratmeter, nach 410,60 Euro im Jahr 2024. Diese Angabe betrifft baureifes Land für Wohnbebauung. Sie ist weder ein Hauspreis noch ein Bodenrichtwert für eine bestimmte Adresse. Unterschiedliche verkaufte Flächen und geringe Fallzahlen können Durchschnittswerte beeinflussen.
Fünf Fragen vor der Festlegung Deines Angebotspreises
- Welcher Markt wird beschrieben? Unterscheide Haus, Wohnung, Grundstück, Bestand und Neubau.
- Was wird gemessen? Inseratspreise, modellierte Referenzwerte und tatsächlich beurkundete Kaufpreise erfüllen unterschiedliche Aufgaben.
- Wie aktuell sind die Daten? Prüfe Datenzeitraum und Veröffentlichungsdatum getrennt.
- Wie vergleichbar ist das Objekt? Mikrolage, Flächen, Zustand und Besonderheiten brauchen eine individuelle Prüfung.
- Wie reagiert Deine Zielgruppe? Ergänze Marktdaten um die qualifizierte Resonanz auf Dein konkretes Angebot.
Was Du jetzt konkret tun kannst
Stelle zunächst die Unterlagen zusammen und lass die Daten Deiner Immobilie prüfen. Eine individuelle Immobilienbewertung schafft eine bessere Ausgangslage als die Übernahme eines pauschalen Quadratmeterpreises. Bei besonderem Dokumentationsbedarf kommen unsere Verkehrswertgutachten für Hamburg und Stormarn infrage.
Kruse & Co. begleitet die Verkaufsplanung und Vermarktung. Sprich mit uns über Deine Immobilie, damit wir passende Vergleichsdaten, Unterlagen und die Preisstrategie gemeinsam einordnen.
Quellen und Datenstand
- ImmoScout24 WohnBarometer: Kauf- und Mietmarkt, drittes Quartal 2026; abgerufen am 17.10.2026. Laufend aktualisierte Quellenseite.
- immowelt Preiskompass: Pressemitteilung vom 30.09.2026, drittes Quartal 2026; abgerufen am 17.10.2026.
- Statistikamt Nord: Kaufwerte für baureifes Land im Jahr 2025, Statistik informiert Nr. 144/2026; abgerufen am 17.10.2026.
- Gutachterausschuss Stormarn: Übersicht der verfügbaren Bodenrichtwerte und Marktberichte; abgerufen am 17.10.2026.
Dein Ansprechpartner: Marco Kruse · Kruse & Co. Property GmbH
Braaker Grund 7 · 22145 Braak · 040 593 537 34
Die Informationen dienen der allgemeinen Orientierung. Wir übernehmen keine juristische oder steuerliche Beratung. Beziehe bei rechtlichen oder steuerlichen Fragen im Einzelfall einen Juristen oder Steuerberater ein.